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La location meublée constitue globalement une option plus judicieuse qu’une location nue du point de vue du rendement. Pour ce type d’investissement, deux choix s’offrent à vous : la location meublée professionnelle et la location meublée non-professionnelle. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la LMP et la LMNP, notamment les points essentiels qui les différencient ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Définition

La location meublée concerne la location d’un local (s’agissant dans la plupart des cas d’une habitation) qui comporte au préalable un ameublement et des équipements minimums nécessaires pour offrir un certain confort d’habitation au locataire. En d’autres termes, ce dernier n’a plus besoin de s’équiper lorsqu’il loue un local meublé.

Attention : il existe une liste de meubles à mettre impérativement à la disposition du locataire afin de respecter le statut de loueur meublé. Dans le cas de non-respect de cette condition, la location peut être considérée comme nue et le propriétaire-loueur ne bénéficie d’aucun avantage en tant que loueur meublé.

Les mobiliers mis à disposition

Voici la liste des mobiliers obligatoires pour un local meublé. Elle a été établie suivant le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 :

  • Un lit (simple, double ou superposé, ces détails sont optionnels) muni d’une couverture ;
  • Un four à micro-onde ;
  • Une plaque de cuisson ;
  • Un réfrigérateur ;
  • Une vaisselle ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table ;
  • Des chaises / sièges ;
  • Des luminaires ;
  • Un matériel d’entretien ménager (balai ou aspirateur, une poubelle…) ;
  • Des étagères destinées au rangement.

À noter qu’il s’agit du strict minimum. Le loueur a la possibilité d’effectuer d’autres aménagements supplémentaires pour rendre l’habitation plus attrayante et confortable.

La LMP et la LMNP

En acquérant le statut de loueur meublé, vous aurez le choix entre deux options : le loueur meublé professionnel (LMP) ou le loueur meublé non professionnel (LMNP). Globalement, les conditions à remplir pour devenir l’un ou l’autre concernent les revenus annuels.

Dans le cas de la location meublée professionnelle, les revenus annuels tirés de celle-ci doivent s’élever à plus de 23 000 € TTC et être supérieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. De plus, une inscription au Registre des Commerces et des Sociétés est nécessaire pour obtenir un statut LMP.

Pour pouvoir opter pour la location meublée non professionnelle, il vous suffit de ne pas remplir les conditions nécessaires pour le cas d’une LMP (en l’occurrence, justifier d’un revenu inférieur à 23 000€ et être inférieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal).

Attention, le fait d’obtenir un revenu annuel de plus de 23 000 € ne vous oblige pas à basculer vers le statut de LMP.

Il est néanmoins important de rappeler qu’un investissement minimum d’environ 400 000 € est nécessaire pour générer un revenu annuel de plus de 23 000 € (en moyenne). C’est la raison pour laquelle la location meublée professionnelle est généralement destinée à de gros investisseurs dotés de capitaux conséquents.

Quels sont les avantages d’une location meublée par rapport à une location nue ?

De prime abord, l’on est surtout préoccupé par le fait qu’être propriétaire d’un local meublé nécessite un investissement plus important par rapport à un local nu. En effet, vous devrez l’équiper pour parvenir à un certain niveau de confort. Cependant, le fait d’être loueur meublé présente de nombreux avantages non négligeables.

Le rendement de la location

Le premier point à mettre en évidence concerne le rendement. Généralement, vous percevrez des revenus nettement supérieurs, de l’ordre de 15 % à 25 % plus élevés que dans le cas d’une location nue.

Bien que vous soyez amené à engager des dépenses en plus comme l’entretien et l’équipement des mobiliers, force est de souligner que tous les coûts imputables à ces dépenses sont déduits du bénéfice imposable.

La flexibilité de la durée du bail

Contrairement à la location nue, le contrat de bail est souple. Si, dans le premier cas, la durée minimale est de 36 mois (3 ans), le bail de la location meublée peut être très court, allant même jusqu’à une journée (location courte durée).

Cette flexibilité est plus avantageuse du fait que le propriétaire possède un meilleur pouvoir de jugement sur son locataire avant de lui proposer un contrat à long terme. Par exemple, si ce dernier casse souvent les meubles ou se comporte mal envers le voisinage, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail à expiration, plutôt que d’attendre 3 ou 5 ans.

Bail Habitation
  Logement vide Logement meublé
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum (9 mois si étudiant)
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du bailleur 6 mois minimum 3 mois minimum

Un régime fiscal plus avantageux

Si les revenus générés par la location nue sont catégorisés comme des revenus fonciers, ceux de la location meublée se classent comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Être sous le régime du BIC offre la possibilité de déduire tous les coûts afférents à la location meublée du total imposable, comme les charges de propriété et de copropriété, les intérêts des emprunts ainsi que les charges d’entretien et de réparation.

D’un autre côté, il vous est possible d’amortir le bien hors terrain et le mobilier (jusqu’à environ 80 % de la valeur d’acquisition). Le plus gros avantage réside dans le fait que l’amortissement peut s’étaler entre 30 et 50 ans, ce qui vous permet de vous constituer un véritable patrimoine en franchise d’impôt.

Quelles sont les principales différences entre une location meublée professionnelle et une location meublée non professionnelle ?

Il existe d’assez grandes différences entre une LMP et une LMNP, surtout du point de vue de la fiscalité. Voici les points à retenir.

Les déficits fonciers

Dans le cas d’un loueur meublé non professionnel, les déficits fonciers peuvent uniquement être imputés sur les revenus de même nature, notamment des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels de l’année de l’exercice. Toutefois, si ces revenus ne recouvrent pas les déficits, l’imputation peut s’étaler sur les 10 années d’exercice à venir.

Quant au loueur meublé professionnel, les déficits sont imputables sur la globalité des revenus et sans limitation dans le temps.

Les plus-values de cessions

Si le propriétaire procède à la cession des biens meublés, la fiscalisation des plus-values se fait comme suit :

  • S’il s’agit d’un loueur meublé non professionnel, la cession concerne des biens particuliers. Les plus-values bénéficient d’une exonération totale d’impôts sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
  • Le cas d’un loueur meublé professionnel est plus complexe. D’abord, la cession concerne une plus-value professionnelle. Vous privilégiez d’une exonération totale sur les plus-values dans le cas où l’exercice a débuté depuis au moins 5 années et avec une recette inférieure à 90000€.

Si le chiffre d’affaires est supérieur à 90 000 € et inférieure à 126 000 €, l’exonération n’est que partielle, tout en tenant compte de la durée minimale d’exercice qui est de 5 ans.

Le calcul des revenus se fait en se basant sur la moyenne des deux derniers exercices clos avant l’année de la cession du bien.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En ce qui concerne la location meublée professionnelle, vous êtes exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens concernés. Ces derniers sont considérés comme étant liés à une activité professionnelle et donc utilisés à des fins d’exploitation, comme les biens industriels, commerciaux, agricoles ou autres.

Dans le cas d’une location meublée non professionnelle, les biens sont, par contre, imposables. Ils n’entrent pas dans le cadre professionnel et l’IFI s’applique.

Les cotisations pour les charges sociales

Le loueur meublé professionnel est soumis à la cotisation aux charges sociales. S’il privilégie d’une couverture maladie et autres avantages sociaux, les frais à payer sont néanmoins assez élevés. La taxation s’élève jusqu’à 45 %. Le calcul est fait sur le résultat fiscal.

Le loueur meublé non professionnel, quant à lui, n’est pas soumis à ces cotisations si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 23 000€, ce qui allège ses dépenses.

L’amortissement et les réductions d’impôt

L’amortissement concerne la LMP et la LMNP. Pouvoir amortir les locaux et le mobilier permet en grande partie de réduire le bénéfice imposable et de diminuer l’impôt à payer.

Inconvénients relatifs aux statuts de LMP et LMNP

Afin de synthétiser et bien appuyer les différences entre les deux statuts, voici un résumé des inconvénients de chacun.

Location meublée Professionnelle

Puisqu’il s’agit d’une activité professionnelle, le statut de LMP entraine des formalités comptables et fiscales complexes parfois difficiles à gérer.

Ensuite, la rentabilité peut être très vite compromise à cause des contributions économiques et charges sociales territoriales. De plus, il sera difficile d’atteindre le plancher des 23 000 € dans le cas où le local ne trouve pas de locataires pendant un certain temps.

Enfin, la location meublée professionnelle n’est possible que pour des ressources financières assez élevées. Il n’est donc pas permis à tout le monde d’investir en tant que loueur meublé professionnel.

Location meublée non professionnelle

À partir de 32 900 €, le régime d’imposition frais réels est systématiquement appliqué aux revenus. Une fois que vous avez basculé pour ce type d’imposition, vous ne pouvez pas migrer vers d’autres régimes pendant 2 ans.

Puis, il est important de bien tenir une comptabilité qui respecte les démarches et les normes comptables. Étape qui peut s’avérer assez ardue pour ceux qui ne pratiquent pas ce domaine, la plupart des propriétaires font alors appel au service de professionnels pour éviter les éventuelles erreurs dans la tenue des chiffres. Ce qui implique des frais supplémentaires.

Enfin, afin de bénéficier de la récupération de la TVA, certaines conditions concernant le logement doivent être respectées, notamment l’accueil des clients, le service de nettoyage du local ou le service du petit déjeuner. Le régime d’imposition doit, par ailleurs, se faire sur la base des frais réels.

Au final : LMP ou LMNP ?

La LMP et la LMNP s’avèrent toutes avantageuses par rapport à la location nue. En ce qui concerne le choix entre les deux, il se fait en fonction des deux conditions citées auparavant.

Cependant, il est plus judicieux de toujours anticiper l’avenir dans ce genre d’investissement en établissant à l’avance votre business plan sur 5 ans d’exploitation. Vous y dressez les revenus, les résultats ainsi que les éventuels changements de tarifs à prévoir. Vous aurez très vite un aperçu de votre situation sur cette période.

Dans tous les cas, il est vivement conseillé de consulter des professionnels dans le domaine fiscal et de la gestion pour vous accompagner dans votre projet. Ils vous aideront ainsi à faire les bons choix durant vos premiers pas.